Assurance Dommages Ouvrage Obligatoire

Lorsque toutes les études techniques, les plans de construction et le choix des constructeurs professionnels sont validés, il reste encore au maître d’ouvrage, l’étape de la souscription à l’assurance dommage ouvrage, avant de commencer le chantier. Cependant, la DO est-elle réellement obligatoire ? et si oui, pour quels types de travaux de construction ?

Qu’est-ce qu’une dommage ouvrage et pourquoi est-elle obligatoire pour une construction ?

La DO est une assurance construction à destination du maître d’ouvrage, elle est devenue obligatoire depuis le décret de la loi Spinetta du 04 janvier 1978. Cette loi déclare que toute personne physique ou morale (maître d’ouvrage ou propriétaire), réalisant des travaux de construction neuve ou de rénovation lourde (extension, agrandissement) dans un bâtiment, doit souscrire à une assurance dommages ouvrage.

Cette assurance obligatoire pour le maître d’ouvrage (propriétaire) couvre le même rayon d’activité, que l'assurance décennale obligatoire du maître d’oeuvre (l’entreprise de construction). Intrinsèquement, la DO consiste à payer rapidement et facilement les frais de réparation de tous les sinistres couverts par une garantie décennale (validité de 10 ans) et est activable 1 an après la date de réception des travaux.

Avec la DO, la législation française oblige le maître d’ouvrage à se protéger (comme avec la décennale pour le constructeur), et lui permet de gagner du temps, en lui évitant tous les troubles, que peuvent occasionner la recherche de responsabilité du constructeur mis en cause, devant un tribunal.

Qui doit souscrire à une assurance Dommages Ouvrage ?

L’article L241-1 du Code des assurances déclare que, toute personne physique ou morale propriétaire de l’ouvrage, donnant l’ordre de construire ou de rénover un bâtiment ou un immeuble, doit obligatoirement souscrire à l’assurance DO. De son appellation commune, le propriétaire de l’ouvrage ou le maître d’ouvrage peut être :

• Le particulier ;
• Le professionnel ;
• Le revendeur de biens ;
• Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage ;
  • Syndicat de copropriété pour les travaux relevant de la garantie décennale des parties communes
  • Maître d’ouvrage délégué, mandaté pour construire l’ouvrage, tel que l’architecte ou bureau d’étude spécialisé
  • Administrateur de biens.
• Le promoteur immobilier ;
• Le constructeur de maisons individuelles, en fonction du type de contrat avec le maître d’ouvrage ;
• Le syndicat de copropriété ;
• La société civile immobilière (SCI) ;
• La société civile de construction vente (SCCV) ;
• L’entreprise ;
• Le crédit-bailleur, en fonction du contrat signé avec le crédit-preneur ;
• L’association ou la collectivité.

À quel moment devient-elle exactement obligatoire ?

Conformément à la loi française, la souscription à la DO doit toujours survenir, avant le début d’un chantier de construction et être au nom du propriétaire de l’ouvrage à construire ou à rénover. Mais, il existe exceptionnellement une possibilité de souscrire à son assurance DO en cours de chantier.

Pour quels travaux la dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

Il faut savoir que la construction d’un bâtiment ou d’une maison requiert de nombreuses interventions, dès les premières fondations à la dernière couche de peinture. Toutefois, toutes les réalisations dans l’ouvrage ne nécessitent pas obligatoirement l’assurance DO. Les travaux de construction ou de rénovation, qui requièrent la DO sont prioritairement tous ceux qui touchent à la solidité de l’ouvrage ou qui peuvent le rendre impropre à sa destination finale, ces travaux peuvent être entre autres :

• Le gros œuvre (murs porteurs, charpente, toiture),
• Les sols (réfection d'un carrelage par exemple),
• Le chauffage,
• La construction d'une piscine,
• La construction d'une véranda,
• La construction d'une serre,
• L’installation d'une clôture de jardin,
• Les travaux d'agrandissement et de surélévation, ...

Quels sont les avantages de l’assurance dommages ouvrage ?

L’intérêt de souscrire à la DO se résume en plusieurs avantages, dont les plus importants étant, la protection du maître d’ouvrage, la rapidité d’indemnisation des dommages de nature décennale, la possibilité d’obtenir un prêt bancaire et de faire une offre de vente de l’ouvrage fini, conformément à sa véritable valeur.

Une obligation systématique, mais peut-être avec une exception près

Peu importe la nature du contrat de construction, le maître d’ouvrage doit absolument souscrire, selon l’article L242-1 du Code des assurances à un contrat d’assurance dommage ouvrage, dans le but de garantir le financement des éventuelles futures malfaçons de nature décennale et cela, avant même de déterminer l’intervenant qui en est responsable. Donc, celui qui ne souscrit pas à la DO s’expose à des sanctions financières et/ou pénales.

Cependant, pour le particulier constructeur, aucune sanction pénale ou financière ne s’applique au maître d’ouvrage particulier ou à l’auto constructeur qui réalise des travaux pour lui ou pour un proche. En revanche, l’assurance DO demeure tout aussi obligatoire pour lui, tout simplement pour faire une demande de prêt à la banque ou revendre le bien à sa réelle valeur.

Bon à savoir : généralement, pour les particuliers ou autoconstructeurs, il peut s’avérer très difficile de trouver une compagnie d’assurance, qui accepte de garantir les réparations des dommages importants causés par le souscripteur lui-même (car il est à la fois maître d’ouvrage et maître d’œuvre).

C’est pourquoi, nous vous recommandons de procéder à toutes les études techniques (étude du sol, etc.), pour pouvoir présenter un dossier solide et éviter tout conflit, si le bien est vendu durant la période de garantie décennale.

L’assureur de votre choix refuse votre demande de souscription à la Dommages ouvrage ? voici ce que vous pouvez faire

Si votre demande de couverture DO n'aboutit pas auprès de l’assureur de votre choix, ne vous inquiétez pas, l’article L243-4 du Code des assurances prévoit dans son texte, cette possibilité.

Ce qu’il vous reste à faire, c’est soit de faire la demande chez un autre assureur ou alors d’adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception au Bureau Central de la Tarification (BCT). Dans ce courrier, vous devez mentionner l’assureur que vous avez sollicité pour votre demande de souscription à la DO.

Après réception de votre courrier, le BCT va obliger la compagnie d’assurance à vous prendre en charge et va aussi fixer le prix de la prime. Il revient donc au maître d’ouvrage, de choisir avec minutie la meilleure assurance DO, celle qui garantira la prise en charge de tous les risques en cause.

Coordonnées du Bureau Central de la Tarification (BCT) :

1, Rue Jules Lefebvre

75431 Paris cedex 09

Tel. 01 53 21 50 40

Quels sont les risques encourus à ne pas avoir d’attestation en dommages ouvrage ?

Le maître d’ouvrage qui ne souscrit pas à la DO obligatoire s’expose lui-même à plusieurs risques. Selon l’article L243-3 du code des assurances, le maître d’ouvrage peut être sanctionné d’une amende allant de 35 000 euros à 75 000 euros ou d’une peine de prison de 6 mois.

Exceptionnellement, le particulier qui construit pour lui-même ou pour ses proches est exempt de toute pénalité judiciaire, mais en cas de vente du bien sans DO avant le 10ème anniversaire de la fin des travaux, le particulier engage alors sa responsabilité décennale, auprès du nouvel acquéreur, ce qui constitue un risque financier pour lui.

Sans dommages ouvrage, vous pourrez avoir des difficultés à revendre votre bien puisque les notaires sont de plus en plus nombreux à exiger une attestation de dommages ouvrage pour les travaux réalisés il y a moins de 10 ans.

Si vous vendez votre bien avant l’échéance des 10 ans après réception de l’ouvrage, sachez que, sans transmission de l’attestation DO au nouveau propriétaire, vous êtes financièrement responsable de tous les travaux de réparation à caractère décennal.

Conseil : privilégiez la souscription à la dommage ouvrage, parce qu'elle en vaut la peine, pour seulement 30 euros/mois, vous êtes couvert pendant 10 années.

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